Продажа земли.

Земля российская поделена по принципу целевого назначения: для сельхозпользования, лесные угодья, промышленные земли, земли поселений. То есть, у каждого гектара, у каждой сотки согласно «Земельному кодексу» свой статус. К одним землям у игроков рынка интерес не спадает из года в год, к другим напротив – то упадет, то возрастет. К таким как раз относятся, так называемые, «земли без подряда». В докризисные времена, когда вставал вопрос, какие покупать участки земли – «с подрядом» или «без подряда», – большинство склонялось к первым…

Впрочем, есть смысл дать точное определение этим земельным участкам. Начнем с того, что земля с подрядом – это…

Помните, какой хаос царил в малоэтажной загородной постройке в 1990-х? Именно тогда каждый как мог (и насколько мог) воплощали свою мечту о «даче», «коттедже», «загородном доме». Рядом с рублеными теремами «а ля рюс» вставали гротескные пародии на средневековые замки, а окна псевдоевропейских особняков смотрели на покосившуюся избушку. Именно этот хаос и стал причиной тому, что на рынке появились предложения, обозначенные как «земля с подрядом». Это была альтернатива и запредельно дорогому дому в загородном поселке, и голому участку в чистом поле под «самострой».

Понятие «подряд» включает разработку общей концепции и планировки будущего поселка, нескольких решений домов (площадь, дизайн, отделка и т.д.), но выдержанных в единой архитектурной стилистике, плюс все технические вопросы – от проекта будущих коммуникаций, согласования документации и собственно самого строительства. Понятно, что стартовые затраты при покупки земли с подрядом увеличиваются. При этом увеличиваются не только начальные затраты девелопера, но и сроки окупаемости такого проекта.

Каковы плюсы покупки «земли с подрядом»? Во-первых, это – уверенность в том, что среда обитания внешне будет отвечать нормам цивилизованного общежития, то есть архитектурный стиль будет соответствовать среднестатистическому представлению о прекрасном. Во-вторых, покупая такую землю, ты избегаешь такого кошмара, как сбор всевозможных разрешений и документов. И, конечно, «подряд» – это гарантия того, что долгостроя не будет, так как девелопер в случае, если участки по каким-то причинам не куплены, сам застраивает их, выставляя на продажу уже готовые дома.

Однако помимо очевидных плюсов у «подряда» есть и свои минусы. Например, ограниченные предложения в выборе домов и их планировок, которые редко превышают десяток вариантов. Опять же, обратившись к подрядчику, ты не можешь быть «сам себе архитектор», так как уже существует утвержденный архитектурный стиль. Многие эксперты отмечают, что главный недостаток подряда – большие сложности, которые возникают у покупателя, если он недоволен качеством работ и хочет отказаться от услуг подрядчика. А качество нередко действительно оставляет желать лучшего, так как поселок строит один застройщик. Вот тебе и естественная монополия! А у монополии на любые претензии один ответ: «А найди-ка других!» Других, понятно, в этом поселке нет. А поскольку на рынке по-прежнему достаточно «непрофильных» компаний, пришедших на рынок загородной недвижимости с целью разместить свободные средства, то требовать качества и компетенции от непрофессионалов не только бессмысленно, но и нелогично. И хотя ты вправе осуществлять технадзор за строительством, девелоперы и подрядчики всегда смотрят на это косо.

Но есть так же земли «без подряда», то есть необремененные всевозможными обязательствами, а в нашем случае – строительством дома. Пять лет назад эксперты утверждали, что «… если инвесторы под давлением финансового голода пойдут на поводу у покупателей и станут продавать землю без подряда, то те, кто успел попасть в цивилизованный поселок, окажутся в выигрыше, остальным грозит долгострой и связанные с этим проблемы». Прогноз начал сбываться в прошлом году. Инвесторы ощутили реальный финансовый голод и, отказавшись от оптовой продажи земли, перешли к мелкооптовой (10 га) или вовсе к розничной торговле землей (от 15 до 30 соток). На рынке начался активный интерес как раз к такой категории земель.

Большей частью это бывшие земли сельхозназанчения, имеющие свой номер в кадастре и прошедшие размежевание. Эта как раз те земли, где разрешается ИЖС, куда можно провести электричество и газ.

Возникший ажиотаж вокруг продажи «безподрядных» земель объясняется просто. Такие земли достаточно дешевы, большая их часть расположена ближе к границам области. Специалисты отмечали, что в 2009 году стоимость земель без подряда в Подмосковье снизилась ровно в два раза. Однако не надо быть семи пядей во лбу, чтобы понимать: если земля подешевела, то после кризиса она подорожает. Вот этим и объясняется столь бурный интерес, и это, как отмечают эксперты, приведет к тому, что, начиная с весны этого года, «безподрядные» земли начнут дорожать от 3% до 7% ежемесячно. Несложно подсчитать, сколько земля, купленная в марте, будет стоить к концу года.

В чем преимущества покупки земли без подряда. Как уже было сказано, такая земля гораздо дешевле, чем «подрядная». Ведь помимо стоимости коммуникаций цена подрядной земли включает в себя и стоимость «рисков» в случае, если участок, например, не будет продан. Земля без подряда – это еще полная свобода, где только ты решаешь какой дом строить, когда строить, какие средства вкладывать в строительство и как планировать само финансирование.

Но у каждой медали есть оборотная сторона. Действительно, такая земля стоит заметно дешевле, чем земля с коммуникациями. Но прельстившись ценой земли без подведенных коммуникаций, многие не осознают тех трудностей и затрат, с которыми им придется столкнуться при оформлении разрешительной документации. И если все-таки кусок «безподрядного» пирога кажется вам таким лакомым, подумайте о том насколько вы дока в строительстве и насколько вы энергичны для согласования проектной документации и проведения коммуникаций. Также следует учесть, что в «безподрядных» поселках вероятность «долгостроя» настолько же велика, насколько она практически отсутствует в поселках, которые строятся на «подрядных» землях. Тот положительный фактор, что ты сам планируешь какой дом строить и когда строить нередко оборачивается тем, что каждый воплощает собственные фантазии и эстетические концепции в удобное для него время. Такие поселки, как правило, строятся десятилетиями. Живешь на стройплощадке, а когда все наконец завершается, вместо цивилизованного поселка тебя окружает «шанхай».

Но несмотря на столь явные минусы, аналитики прогнозируют, что в 2010 году спрос на земли без подряда будет расти, так как сегодня это наиболее привлекательный массовый продукт на рынке загородной недвижимости. Однако они же рекомендуют не поддаваться азарту, и прежде, чем совершить сделку еще раз взвесить все «за» и «против», оценить свои силы и возможности и, конечно же, досконально проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

admin

Контакты

Юридическая фирма «Юридика» (Россия)

Представительство в Москве:
адрес: Москва, м.Лермонтовский проспект.
телефон: +7 (977) 843-91-00
рабочий регион: Москва, Московская область, Тула, Рязань, Калуга, Тверь, Брянск, Ярославль, Кострома, Иваново, Владимир, Липецк, Воронеж.

Представительство в ЮФО (Волгоград):
адрес: Волгоград, ул.13-й Гвардейской Дивизии, д.32.
телефон: +7 (8442) 24-33-11
рабочий регион: Волгоград, Ростов, Астрахань, Саратов, Элиста (Калмыкия), Краснодар, Ставрополь.

электронная почта: uridica@mail.ru
сайт: www.uridica.ru

Поиск

Облако тегов

Мета